媒介契約の種類と特徴、メリット・デメリットについて

１．専属専任媒介契約

【概要】
・仲介を1社の不動産会社にのみ依頼する。
・他の不動産会社に重複して仲介を依頼してはいけない。
・本人が購入希望者を見つけてきた場合も、直接の売買は禁止。依頼した不動産会社を通して取引すること。
※依頼者に対して制限が強い契約。

【専属専任媒介契約に関する法規制】
・媒介契約の有効期間 →有効期間は3か月。なお、3か月を超える期間で契約を締結したとしても、有効期間は3か月。 契約を更新する場合も3か月まで。
・指定流通機構（レインズ）への登録等→媒介契約を締結した日から法定の期日内に仲介依頼対象物件の情報を指定流通機構（レインズ）へ登録しなければならない。専属専任媒介契約の場合は、媒介契約締結日から5日以内。
・仲介業務の実施情報（販売活動の実働状況など）を依頼者へ報告する義務があり、 報告の頻度も法律で定められている。専属専任媒介契約の場合は、1週間に1回以上

２．専任媒介契約

【概要】
・専属専任媒介契約とほぼ同等の契約であるが、本人が見つけてきた購入希望者と直接取引することが可能

【専任媒介契約に関する法規制】
・媒介契約の有効期間→有効期間は3か月。なお、3か月を超える期間で契約を締結したとしても、有効期間は3か月。契約を更新する場合も3か月まで。
・指定流通機構（レインズ）への登録等→媒介契約を締結した日から法定の期日内に仲介依頼対象物件の情報を指定流通機構（レインズ）へ登録しなければならない。専任媒介契約の場合は、媒介契約締結日から7日以内。
・業務処理状況の報告→仲介業務の実施情報（販売活動の実働状況など）を依頼者へ報告する義務があり、報告の頻度も法律で定められている。 専任媒介契約の場合は、2週間に1回以上。

※このような規制によって不動産会社に適切な業務遂行を促すとともに、依頼者が不動産会社の活動状況を定期的に確認する機会を確保している

３．一般媒介契約

【概要】
・複数の不動産会社に同時に仲介を依頼することができる。
・本人が探してきた購入希望者との直接の取り引きも可能。
・最終的には1社に決めて取引を行うことになるがほとんど。一般的には有力な購入希望者を紹介した不動産会社と取引を進めることが多い。
・明示型と非明示型がある
（明示型）
・他の不動産会社への同時依頼していることを他の不動産会社にも通知する。 どの不動産会社へ依頼しているかまで通知する必要あり。
（非明示型）
・他の不動産会社へ依頼しているのか、どの会社かを含めて通知しなくともよい。

４．専任媒介契約と一般媒介契約のメリット・デメリット

【一般媒介契約のメリット・デメリット】
（メリット）
・依頼する不動産会社を増やすことで、不動産会社間の競争を高めて、よりよい購入希望者、購入条件を引き出す。
・いろいろな会社の販売活動を比較し、よりよい会社と今後の活動をしていける。
（デメリット）
・不動産会社にとっては、最終的に売買契約を結ぶパートナーに選ばれないと仲介手数料が入らないので、熱心に取り組んでくれない可能性がある。
・報告義務がないので、自ら報告をしてもらうよう依頼する必要があるなど、コミュニケーションに時間がかかる。

【専任媒介契約のメリット・デメリット】
（メリット）
・熱心な販売活動が期待できる。
・多くの会社とつきあうより、コミュニケーションの密度を濃くすることができ、要望が言いやすい。
（デメリット）
・他社の活動との比較ができないなど、選択肢が狭まる。