中古マンションを売却する際には、「宅地建物取引業法」に則った取引が必要になります。よって、通常は不動産会社に仲介業務をお願いすることになりますが、その際、締結するのが「媒介契約」です。

仲介を請け負う不動産会社には、媒介契約を締結する義務があり（宅地建物取引業法第34条の2）、 契約書を交わすことで、不動産会社が行う仲介業務の内容やそれに伴う対価（仲介手数料）などを明確化し、トラブルの発生を防ぐことにもなります。

媒介契約の流れ

媒介契約では、不動産会社から以下の説明があります。
・媒介契約の種類およびその仲介業務内容について
・媒介契約書の内容について
・不動産売却の手順について
・売却物件についてのヒアリング

これらの内容に納得した上で、媒介契約書への署名・捺印を行い、物件状況等報告書および設備表を作成します。

媒介契約書については、一般的に国土交通省が定めた標準媒介契約約款に基づいていることがほとんどですが、その旨を再度確認しましょう。
物件状況等報告書および設備表については、不動産会社が物件の内容をヒアリングしながら一緒に作成してくれる場合や、売り主に記入を求める場合がありますが、売却後のトラブルを避けるための重要な書類ですので、不明点があれば、必ず担当者に確認しながら作成するようにしましょう。

媒介契約の種類と特徴

媒介契約には3種類あり、1社の不動産会社に依頼するものと複数社に依頼できるものがあります。

■専属専任媒介契約

・仲介を１社の不動産会社にのみ依頼する契約。
・他の不動産会社に重複して仲介を依頼してはいけない。自分で探してきた購入希望者（知人・親戚）との直接契約もできない。必ず、この契約を結んだ不動産会社を通して契約するという、依頼者側への制限が強い契約。
・契約の有効期間は３か月以内。なお、3か月を超える期間で契約を締結したとしても、有効期間は3か月。 契約を更新する場合も3か月まで。
・指定流通機構（レインズ）への登録が義務付けられており、不動産会社は媒介契約締結日から5日以内に登録しなければならない。
・不動産会社は業務の活動内容を依頼者へ報告する義務があり、専属専任媒介契約の場合は、1週間に1回以上報告しなければならない。

 ■専任媒介契約

専属専任契約とほぼ同等の契約だが、
・自分で探してきた購入希望者との直接契約は可能。
・指定流通機構（レインズ）への登録義務は、媒介契約締結日から7日以内に登録しなければならない。
・業務実施状況の報告頻度は、2週間に1回以上

■一般媒介契約

・複数の不動産会社に同時に仲介を依頼することができる。
・自分で探してきた購入希望者との直接契約も可能。
・ただ、一般的には最終的に１社に決めて取引を行うことになる。有力な購入希望者を紹介した不動産会社に決めるケースが多い。
・明示型（複数社と契約していることとどこに依頼しているかを通知する）と、非明示型（複数社と契約していることのみ通知すればよい）がある。

では、どの契約を選べばよいのでしょうか？それぞれにメリット・デメリットがあります。

■一般媒介契約のメリット・デメリット
（メリット）
・依頼する不動産会社を増やすことで、不動産会社間の競争を高めて、よりよい購入希望者、購入条件を引き出す。
・いろいろな会社の販売活動を比較し、よりよい会社と今後の活動をしていける。
（デメリット）
・不動産会社にとっては、最終的に売買契約を結ぶパートナーに選ばれないと仲介手数料が入らないので、熱心に取り組んでくれない可能性がある。
・報告義務がないので、自ら報告をしてもらうよう依頼する必要があるなど、コミュニケーションに時間がかかる。
■専任媒介契約のメリット・デメリット
（メリット）
・熱心な販売活動が期待できる。
・多くの会社とつきあうより、コミュニケーションの密度を濃くすることができ、要望が言いやすい。
（デメリット）
・他社の活動との比較ができないなど、選択肢が狭まる。

いくつか仲介候補の不動産会社に査定を依頼する中で、ここにお願いしたい！と思える不動産会社・担当者に巡り合えれば、専属専任媒介契約がよいでしょう。もし決められないようでしたら一般媒介契約で様子を見てもいいかもしれません。また、契約期間はどの媒介契約も３か月以内ですので、その間で売却がかなわず、また活動で納得がいかない場合は、媒介契約の切れ目で再度仲介先を変えることもできます。

※指定流通機構についてはこちら

媒介契約書の内容

媒介契約については、消費者保護を目的として国土交通省から「標準媒介契約約款」が告示されています。 こちらを参照ください。
媒介契約書については、この標準約款を元にして契約が締結される（国土交通省からの指導）ので、約款の内容や確認事項を事前に理解してから契約を結びましょう。

ここでは、標準約款をベースにした媒介契約書の記載事項と、それぞれの確認事項の一例をご紹介します。

■媒介契約書の確認事項（例）

(1)標準約款か否かの区別
・標準約款を使用しているかどうか。標準約款でない場合、その理由は何か
・標準約款でない場合、標準約款と照らし合わせて、漏れなどないか。記載事項に不明点はないか。

※国土交通省は、不動産会社に対して標準約款をもとに媒介契約を締結するよう指導しています。また、標準約款に記載されていないが、売り主が希望する条件があれば、追記することで極力明確にしましょう。国土交通省も、依頼者にとって不利にならない事項をより具体的に標準約款に追記することを推奨しています。

(2)媒介契約の種類
・媒介契約の種類（「専属専任」「専任」「一般（明示型・非明示型）」のいずれか）の記載と、自分の希望する契約種類になっているか。

(3)物件の確認
・売却物件が正確に記載されているか。

(4)不動産会社の義務と業務
・不動産会社が提供する業務内容（販売活動・報告方法・その他）や、法的な義務について明記されているか。

※追記すべき事項があったり、業務の内容をより明確化したい場合、不動産会社に依頼し調整しましょう。

(5)有効期間と更新について
・有効期間の記載があるか
・3か月を超えていないか。
・契約の更新が自動になっていないか。

※契約期間については、専属専任および専任媒介契約の場合は、法規制により3か月を超える契約はできません。一般媒介契約の場合は、法規制はないものの、標準約款では3か月を超えない範囲で決定することとしています。想定する売却スケジュールなどを踏まえて有効期間を決定します（3か月より短い期間での契約も可能）。

※契約の更新については、媒介契約の更新は、有効期間満了時に「依頼者からの申し出」によって更新されるものであり、自動更新されるものではありません。更新については、依頼者が自らの判断で、熟考の上で、決定してください。更新後の有効期間も3か月を超えない範囲で決定してください。

(6)指定流通機構への登録

※専属専任・専任媒介契約を締結した場合は、指定流通機構へ物件情報を登録することが必須です。
※一般媒介契約の場合、登録は任意のため、登録の有無を確認してください。指定流通機構を活用した販売活動を希望する場合には、契約書にその旨を記載するよう依頼しましょう。

(7)媒介価額
・媒介価額が正確かどうか

※売り主の希望価格と不動産会社の査定価額を踏まえて決定した売り出し価格であることを確認しましょう。

(8)仲介手数料
・仲介手数料の金額と、支払時期が正確に記載されているか。
・その他の手数料の記載や不明点がないか。

※仲介手数料についてのトラブルは多いので、媒介契約締結の前に、不動産会社と十分に確認してください。

(9)依頼者の義務について

※標準約款では、依頼者と不動産会社がお互いに誠実な取引を行うために、依頼者の義務についても定められており、 依頼者に以下の義務違反があった場合、不動産会社は媒介契約に基づいて、仲介手数料相当額を上限として費用等を依頼者に請求することができるとなっているので、再度確認しましょう。

【専属専任媒介契約の場合の依頼者の義務】
・媒介契約の有効期間中に、他の不動産会社に仲介を依頼することはできない。
・また、自分で探してきた購入希望者との直接契約も不可。

【専任媒介契約を締結した場合の依頼者の義務】
・媒介契約の有効期間中に、他の不動産会社に仲介を依頼することはできない。
・自分で探してきた購入希望者と契約することは可能だが、その旨を不動産会社に通知する義務がある。（不動産会社が、依頼主が直接売買契約をした事実を知らずに仲介業務を続けてしまうことを避けるため）

【一般媒介契約（非明示型）を締結した場合の依頼者の義務】
・売買契約が成立した場合、その事実を知らずに他の不動産会社が仲介業務を継続してしまうことを避けるために、その旨を依頼したすべての不動産会社に通知しなければならない。

【全ての媒介契約に共通】
・媒介契約の終了後2年間は、媒介契約の有効期間中に不動産会社から紹介を受けた購入希望者と、その不動産会社を通さずに売買契約を締結する（直接取引）することは禁止。
（不動産会社への仲介手数料の支払いを避けるために、意図的に媒介契約を終了させてから、不動産会社から紹介を受けた購入希望者と契約するような「不誠実な」行為を防ぐため）

(10)媒介契約の解除
・媒介契約の解除の条件について確認

【依頼者もしくは不動産会社のいずれかから解除できる場合 】
・依頼者または不動産会社の一方が、媒介契約に定められた義務を履行しない場合で、義務の履行を相当の期間を定めて催告したにもかかわらず、相手方が履行しないときは、もう一方より媒介契約を解除することができる。
→つまり、媒介契約に対して「約束違反」があった場合、一定の期間内に約束を果たすよう要求し、それでも相手方が実行しない場合には、媒介契約を解除できる。

【依頼者が解除できる場合】
・不動産会社が、媒介契約に定められた業務を誠実に遂行しない場合
・不動産会社が、媒介契約に関する重要な事項について、故意または重過失により事実を告げない、あるいは、不実（虚偽）のことを告げた場合
・不動産会社が、宅地建物取引業に関して不正、または著しく不当な行為を行った場合（他の依頼者の仲介業務で不正があったような場合を含む）

(11)反社会勢力の排除
・不動産会社との媒介契約書の条項の中に「媒介依頼者及び不動産会社（宅地取引扱い業者）が、暴力団等反社会的勢力ではないこと」などを確約する条項が盛り込まれているか

※不動産取引からの「反社会的勢力の排除」を目的に、平成23年6月以降、順次、反社会的勢力排除のための標準モデル条項が導入されており、相手方がこれらに反する行為をした場合は、契約の解除が可能。

以上、「契約」である以上、専門用語も多く、一般人には非常にわかりにくいかもしれませんが、わからないことは必ず質問し、曖昧なまま契約することのない様にしましょう。

物件状況等報告書及び設備表の作成

物件状況等報告書および設備表とは、売買物件の設備に関する状況が売買契約締結時にどのような状態なのか、どのような状態で買い主に引き渡すかを明確にする文書です。
記載内容については、買い主だけではなく、購入希望者に参考情報として提供される場合もあります。

中古物件の場合、経年変化などにより物件に損耗等が生じていることが一般的ですが、その状態を買い主に説明し、買い主もそれを了解した上で取引するために物件状況等報告書と設備表を使用します。
これは、後々のトラブルを避けるためです。

売却物件に瑕疵（欠陥や不具合のこと）がある場合、この物件状況等報告書および設備表にて、買い主にあらかじめ説明することが必要です。
万が一売り主が知っていたにも関わらず買い主に知らせなかった瑕疵については、不動産売買契約書の定めに関わらず、売り主に対し損害賠償義務が生じます。これはたとえ売買契約書に瑕疵担保責任を負わない旨の取り決め（特約）があった場合でも生じます。

一方で、買い主が売買契約締結時に瑕疵の存在を知っていた時には、売り主は責任を負う必要はないので、売り主は知っている瑕疵についてはできるだけ正確に買い主に知らせておくことが、トラブルを避けるために非常に重要です。

詳細は、「物件状況等報告書について」「設備表について」を参照願いますが、記載する項目については、以下の通りです。

【物件状況等報告書】

１．売買物件の状況
・雨漏りの有無（場所や修理した年月など）
・シロアリ害の有無（予防工事の有無や年月、駆除・修理の年月など）
・給排水管故障の有無（箇所・状況）
・腐食の有無（箇所・状況）
・改築の有無（箇所・年月・業者名など）
・火災等の被害の有無（箇所・年月・状況など）
・漏水等の被害の有無（箇所・年月・状況など）
・土壌汚染に関する情報の有無（状況など）
・浸水等の被害の有無（年月・程度など）
・近隣の建築計画の有無（概要）
・騒音・振動・臭気等の有無（状況）
・電波障害の有無（程度）
・周辺環境に影響を及ぼすと思われる施設等があるか
・近隣との申し合わせ事項など

２．管理費・修繕積立金等の変更予定および大規模修繕の予定等

・管理費・修繕積立金等の変更の予定の有無（いつ）
・自治会費等の有無（金額）
・大規模修繕の予定の有無（いつ、臨時負担金の予定など）
・管理組合集会での討議事項など

３．売買物件に関する資料等
・新築時の設計図書等の資料の有無と引き渡しをするかしないか
・新築時の分譲業者名・施工業者名
・売買物件取得時に関わった不動産流通業者名
・専有部分の修繕の履歴に関する資料の有無と引き渡しをするかしないか
・建物の石綿の使用の有無の調査に関する資料の有無と引き渡しをするかしないか
・建物の耐震診断結果の資料の有無と引き渡しをするかしないか
・住宅性能評価等に関する資料の有無と引き渡しをするかしないか
・前所有者から引き継いだ資料の有無と引き渡しをするかしないか

【設備表】

１．主要設備
（１）給湯関係
給湯器→（電気・ガス・石油）（個別・全館集中）→給湯箇所：台所・浴室・洗面所
バランス釜
（２）水廻り関係
厨房設備（台所セット）
・流し台
・コンロ（電気・ガス）、グリル
・レンジフード（換気扇）
・オーブン、オーブンレンジ（電気・ガス）
・浄水機
・食器洗い機
浴室設備
・シャワー
・追焚き、足し湯、保温
・浴室内乾燥
洗面設備
・鏡、シャワー、コンセント、くもり止め
トイレ設備
・保温、洗浄、乾燥
洗濯用防水パン
・洗面所
（３）空調関係
冷暖房機（電気・ガス）
冷房機（電気・ガス）（個別・全館集中）
暖房機（電気・ガス・石油）
床暖房設備（電気・ガス）（個別・全館集中）
換気扇
24時間換気システム
（４）その他
インターフォン
・TVモニター機能
ドアチャイム

２．その他の設備
（１）照明関係
照明器具→撤去する照明器具
（２）収納関係
食器棚
つり戸棚→設置場所：台所、洗面所、トイレ
床下収納→設置場所
下駄箱
（３）建具関係
網戸
雨戸
戸・扉
ふすま
障子
（４）その他
ＴＶ共視聴設備→衛星アンテナ（有無と単独か共同か）（BS・CS）
カーテンレール
カーテン
物干し
３．消費生活用製品安全法に基づく「特定保守製品」
特定保守製品の有無