違約金とは

違約金とは、契約違反（法的には「債務不履行」という）により、契約を解除するときの取り決めで、売買契約書に明記されます。
売り主または買い主のいずれかが債務不履行となった場合は、その相手方は契約を解除でき、契約に違反した側が違約金等を支払います。違約金は売買代金の20%までの範囲で設定されます。

簡単な例でいうと、売買契約書にて中間金の入金を約束しており、買い主が中間金を期日通りに支払っていたにも関わらず、引き渡し直前になって、売り主側がやっぱり物件を売却しないとなった場合は、売り主が買い主に違約金を支払うことになります。

売買契約書での記述例をみてみると、
—–
（契約違反による解除）
第○○条　売主または買主がこの契約に定める債務を履行しないとき、その相手方は、自己の債務の履行を提供し、かつ、相当の期間を定めて催告しうえ、この契約を解除することができる。
２　前項の契約解除に伴う損害賠償は、標記の違約金によるものとする。
３　違約金の支払いは次のとおり、遅滞なくこれを行う。
①　売主の債務不履行により売主が解除したときは、売主は買主に受領済の金員を無利息で返還するとともに違約金を支払う。
②　買主の債務不履行により売主が解除したときは、売主は、受領済の金員から違約金を控除した残額を無利息で買主に返還する。この場合において、違約金の額が支払済の金員を上回るときは、買主は、売主にその差額を支払うものとする。
４　買主が本物件の所有権移転登記を受け、または本物件の引渡しを受けているときは、前項の支払いを受けるのと引換えに、その登記の抹消手続き、または本物件の返還をしなければならない
—–※一般財団法人不動産適性取引推進機構作成の標準売買契約書の例より引用

上記の文言に、「債務の履行・不履行」とありますが、売り主・買い主それぞれが債務を履行している状態とは何かというと

■売り主側
①買主の希望に応じて土地の合・分筆登記を行なった時
②買主の希望に応じて建築材料の発注をしたり、建築工事に着工した時
③買主へ売買物件の一部又は全部を引き渡した時
④買主の事情により物件の一部又は全部の所有権移転登記行なった時
売買契約書に定められたこれらの債務を売り主が実施しなかった場合に、買い主は契約を解除することができ、売り主は違約金を払わなければなりません。

■買い主側
①売主へ中間金又は残代金を支払った時
②引渡期限を過ぎた場合で、すぐに残代金の支払いができる状態にある時
買い主側も同様です。例としては、売買契約書に中間金の支払いが決められているにもかかわらず、期日通りに支払わない、督促しても再スケジュールした期日までに支払いがないような場合は、売り主は契約を解除でき、買い主は違約金を支払わなければなりません（ただし、ローンの承認が下りなかった場合というのは債務の不履行とはなりません。通常、ローン特約に準じることになります）。

売買契約書上の文言はわかりにくいですが、契約を安易に解除できないように定められているのが違約金です。

契約の解除

違約金は、契約解除に関わる損害賠償金です。マンション売却などの不動産売買は、非常に大きな金額を伴う取引であり、一旦契約を締結すると、一方の都合で簡単に契約を解除することはできません。
それでも如何ともしがたい理由によって、契約が解除されるケースについて改めて確認しておきましょう。

１．手付解除
・相手方が契約の履行に着手するまでは、手付金の倍返し（売り主側）、または放棄（買い主側）により契約を解除することができる。

２．契約違反による解除
・売り主または買い主のいずれかが契約に違反した場合、違約金等の支払いにより契約が解除される。
→例えば、相手方が売買契約書に定められた通りに進めなかった場合に、期日を決めて実施を促しても応じてもらえなければ、契約を解除して違約金を請求することができる。

３．危険負担による解除
・天災（台風や地震など）により物件が毀損した場合に、過大な修復費用がかかるときは、売り主は無条件で契約を解除することができる。

４．瑕疵担保責任に基づく解除
・物件重大な瑕疵（欠陥など）があった場合に、その瑕疵により契約の目的が達せられない（住めない状態であるなど）場合は、買い主は無条件で契約を解除することができる。

５．特約による解除（住宅ローン特約など）
・特約の内容に応じて解除することができる。たとえば、「ローン特約」の場合、買い主に落ち度がなくても住宅ローンを受けられなかった場合に、買い主は無条件で契約を解除することができる。

６．合意による解除
・当事者の合意に基づく条件で契約を解除することができる。

これら考えられうる契約解除のケースについて、発生してしまった場合の条件が売買契約書に盛り込まれますので、必ず確認しましょう。
違約金は、2項での取り決めが該当します。金額としては、売買代金の10~20％が設定されることが一般的です（宅地建物取引業法上は20%以内にするよう定められています）。

手付金と違約金

契約解除に当たって支払うお金としては、手付金と違約金の区別がつきにくいです。
手付金とは、手付金の倍返し（売り主側）、または放棄（買い主側）により契約を解除することができるものなので、相手方が契約の履行に着手するまでは、何らかの理由で契約を解除したければ手付金をもって解除が可能です。また、売買契約書の手付金の条項には、手付金による解除期間を設けているケースがあるでしょう。その場合、手付金による解除期間（一般的には2週間から1か月）以内であれば、手付金による契約解除が可能であり、解除期間を超えたあとの契約解除には違約金が発生することになります。
ただし、手付解除期間内であっても相手が債務の履行に着手している場合は手付金での解除はできず、違約金を支払うことになります。
また一般的に、手付金は売買代金の一部に充当されますので、手付金受領後に買い主の契約違反による解除が発生した場合、売り主は手付金を返却して違約金を受け取ることになります。実際は、手付金から違約金を差し引いて、差額を返却するか、違約金の方が多ければ差額を受け取ることになるでしょう。

宅地建物取引業法では、買い主側の契約を解除する権利を妨げない方向にあります。売り主側にとって、引き渡し間際に契約解除されるようなことがあった場合、例え違約金をもらったとしてもダメージはとても大きいので（売却活動をまた一からやり直さなければならないため）、簡単に契約を反故にされることのないよう、違約金は限度の20%以内で適切に設定するようにしましょう。

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