マンションを売却したら確定申告が必要

基本的に、不動産を売却した時には確定申告が必要です。売却した年の翌年の確定申告時期（通常2月16日から3月15日）になったら、必ず確定申告しましょう。
支払う税金の金額については、マンション売却によって、利益が出たか出なかったかによって変わってきます。
マンション売却によって利益を得た人は、所得税・住民税がかかります。ですが、居住用のマイホームを売った場合には3000万の特別控除があるため、相当利益が出ない限り、ほとんどの場合は税金はかかりません。
また、マンションを買った金額より売却金額が安い場合は税金がかかりませんし、逆に所得税の還付を受けられますので、忘れずに確定申告を行いましょう。

譲渡所得の計算について

まず、利益が出たのか、損失が出たのかの計算を行いましょう。不動産売却による所得は譲渡所得といいます。
計算式は、「譲渡所得＝売却額－（取得費＋譲渡費用）」となります。

・取得費とは、売却した不動産の購入時代金（建物の減価償却費を引いた残金）や仲介手数料、登記費用やリフォームを行った場合の改良費・設備費など。
・譲渡費用は不動産を売るための仲介手数料、印紙税、抵当権抹消のための登記費用等の費用

譲渡所得がプラスになった場合、売却物件が居住用のマイホームであれば、特別控除が適用できます。
特別控除とは、居住用のマイホームを売った場合、所有期間に関わりなく、3000万円まで控除できる制度です。
この特別控除によって、譲渡所得が3000万円以上でない限り、税金を払う必要はありません。

取得費については、マンションを新築で買った金額とイコールではなく、建物の減価償却費分を差し引くので（この部分については、この記事の一番下に記載します）、買った金額より低くなりますが、それでも3000万円の利益が出るのは相当高く売れた場合のみで、現在の不動産状況では、一般の方が住んでいるマンションの売買ではほとんどないでしょう。
ただし、この特別控除は居住用の住居についてのみ適用されますので、セカンドハウスなどの売却では適用できません。

マンション売却で利益が出た場合の税額計算について

上記にて、自分が住んでいるマンションの売却によって、特別控除を適用しても利益が出ることは、そうそうなさそうと書きましたが、念のため、利益が出た場合の税額について説明しておきましょう。

利益が出た場合の税額は、マンションを所有していた期間によって変わってきます。

5年以上所有していた場合は「長期譲渡所得」。
5年以下の場合は「短期譲渡所得」になります。
これは、マンションを売却した年の1月1日時点で計算します。例えば、平成26年中に売却した場合、平成20年12月31日より前に当該不動産を取得していれば長期譲渡所得に、平成21年1月1日以降に取得していれば短期譲渡所得になります。

税額の計算は「税額＝譲渡所得×税率」です。
長期譲渡所得の場合は所得税15%・住民税5%
短期譲渡所得の場合は所得税30%・住民税9%です。

また、売却した年の1月1日時点でそのマイホームの所有期間が10年を超えている場合には、軽減税率の特例を受けられます。
・譲渡所得が6000万までについて、所得税=10%、住民税=4%
・譲渡所得が6000万を超える金額に対して、所得税=15%、住民税=5%

利益が出なかった場合も確定申告は行いましょう

特別控除3000万があるおかげで、自分が住んでいるマンションを売却した場合、利益が出ることはそうそうないかもしれません。
だからといって、確定申告をしなくてもいいわけではありません。

■マンションを売却すると税務署には不動産が動いたことの情報が入ります。

売却によって、マンションの持ち主が変わるということは、登記が移転するため、税務署にもその情報が入りますが、その物件の売買によって利益がでたかどうかまでは税務署にもわかりません。
よって、確定申告がない場合、税務署から問い合わせが来る可能性があります。その場合は、確定申告をするよりも対応が大変になりますので、そのようなことにならないためにも、譲渡益が出なかった場合も確定申告をしましょう。

■居住用のマンション売却で損失が出た場合には特例もある

マンション売却によって損失が出た場合は、損益通算や繰越控除ができる特例もあります。
特例の適用には、詳細な条件や、必要な書類がありますので、詳しくは、国税庁HPを参照してください。

以上、マイホームの売却や買い替えに関しては、税制上優遇されていますので、きちんと確定申告を行いましょう。

（参考）取得費における建物の減価償却費について
減価償却費の一般的な計算方法としては定額法と定率法があります。特に届出をしない場合は定額法で計算します。
また、平成10年4月1日以降に取得した建物は、全て定額法により減価償却費を算出することになっています。

定額法による減価償却費の計算式　「建物の購入代金×0.9×償却率×経過年数」

・建物の購入代金→購入時の契約書（名称は分譲住宅譲渡契約書など）に、土地の代金と建物の代金がそれぞれ記載されているはずです
・償却率→鉄筋コンクリート造は0.015、軽量鉄骨は0.025、木造は0.031と建物の構造によって変わります。マンションは一般的には鉄筋コンクリート造です。
・経過年数→経過の年月数を算出し、6か月以上は繰り上げ、6か月未満は切り捨てとします。たとえば、13年7か月の場合は経過年数は14年で、13年4か月の場合は13年です。

4000万で購入したマンションで、土地が2500万、建物が1500万の物件を、居住13年4か月で売却した場合の減価償却費は、
1500万×0.9×0.015×13=2,632,500円となります。
この物件が4150万円で売却できたとして、譲渡所得を計算してみましょう。
売却額：41,500,000円
取得費：40,000,000円ー減価償却費2,632,500円=37,367,500円
譲渡費用：仲介手数料1,400,000+諸費用で合計1,500,000円
以上から、譲渡所得は41,500,000-(37,367,500+1,500,000)=2,632,500円となり、ここに居住用マンション売却の特別控除3000万円を適用すると税金は発生しないことになります。