手付金とは何か

手付金とは、契約の成立を前提として、買い主が売り主に支払うお金のことです。

マンション売却において、買い主側と様々な条件の調整が完了すると、売買契約書を締結することになります。
売買契約書には、「手付金」についても記載されます。

注意してほしいのは、「頭金」ではないということです。

手付金には、次の3種類があります。
（１）証約手付
契約の締結を証することを目的として授受される手付をいいます。つまり、単純に契約が成立したことの証明としてのみ授受されるものです。
（２）解約手付
通常の不動産取引では、「手付金」とはこの「解約手付」として授受されます。
・売り主は既に受け取った手付金の倍額を買い主に返すこと
・買い主は既に支払った手付金を放棄する（返還を求めない）こと
といった、いわゆる「手付放棄・手付倍返し」によって、契約の解除権を留保する（簡単に契約を反故にしないようにする）目的があります。
（３）違約手付
当事者契約違反（違約）があった場合に、損害賠償とは別に違約の「罰」として没収することができる手付をいいます。解約ではなく、「違約」があったときに没収する」という意味合いの手付金です。

一般的に、不動産売買契約では、手付金は（２）の「解約手付」として授受されますし、民法においても、手付金の性質について特段の定めがない場合には解約手付と推定するとされています。
ただし、解約手付による契約の解除ができるのは、「相手方が履行に着手するまで」とされています。つまり、すでに相手方が契約に定められた約束事を実行している場合には、手付による解除はできません。これは、売買契約を締結し、引き渡しまでの手順を着々と進めているにもかかわらず、直前になって売るのをやめたい、買うのをやめたいとなった場合に、手付金をもって契約解除をすることはできないということです。実務的には手付解除の期限を定めて「○月○日までは手付解除が可能、以降はできません」とする場合が多いでしょう。

適切な金額

上記のように、手付金とは売買契約まで締結した取引を簡単に解約しないための抑止力になるものです。
よって、金額があまりにも安いと抑止になりません。
中古物件の場合、売買金額の10%程度が一般的です。3000万の中古マンションの場合、手付金は300万ということになります。
注意すべきは、買い主が手付金の額を極端に少なく提示・要求してきた場合です。
売り主にとっては、売買契約を締結し、手付金を受け取ると、後から好条件の購入希望者が出てきても売ることはできなくなります。
その上で、手付金をもって契約を解除された場合、また一から売却活動をやり直さなければならなくなります。
買い主側にも経済的な都合があるかもしれませんが、気軽に契約解除されないためにも、なるべく10%に近い金額で条件交渉すべきでしょう。
また、上記にもある通り、手付解除が可能な期間についても確認しておきましょう。「売買契約から2週間以内」であるケースが一般的です。

手付金は頭金ではない

冒頭にも書きましたが、手付金は頭金ではありません。
買い手が物件の購入意思を明確にするために支払うお金であり、売買契約を簡単に反故にしないための抑止になるお金です。
なので、本来は、決済・引き渡しの際に、手付金を売り主が一旦買い主に返してから、正式な売買金額の決済をするのが正しいのですが、現実的には売買代金から手付金を差し引いた残りを決済するケースが多いようです。
しかし、必ずしもそうなるとは限らないので、売り主としては手付金を受け取っても使ってしまわずに、決済日まで保管するつもりでいたほうがよいでしょう。